재건축 아파트 투자 분양권과 입주권의 차이를 모르면 안돼!

분양권과 입주권 차이점

'집을 가질 수 있는 권리'라는 공통점을 가지고 있는 '분양권과 입주권' 하지만 자세히 들여다보면 각각의 독특한 특징과 중요성이 있습니다. 특히 재건축 아파트에서 확연한 차이를 확인하실 수 있는데요. 그 차이를 자세히 알아보겠습니다.

 

분양권과 입주권의 의미

 

일반적으로 많은 사람들이 분양권과 입주권 하면 같은 것으로 오해하는 경우가 많은데요 이는 두 권리 모두 새 아파트에 거주할 수 있는 권리를 제공하기 때문입니다. 하지만 부동산에서 이 두 권리는 명확히 구분되는데요 각각의 의미를 확인해 보겠습니다.

 

 

분양권이란?

 

분양권 하면 처음으로 딱 떠오르는 것이 '청약' 일 텐데요. 분양 공고가 난 후 청약 통장을 통해서 분양에 당첨된 사람이 가지게 되는 권리를 분양권이라고 합니다. 

 

재건축 분양권 입주권

 

입주권이란?

 

입주권은 재개발아니 재건축 사업으로 인해 기존 주택을 잃은 조합원에게 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 제공하는데요. 다시 말해 내가 살단 아파트가 새롭게 건설이 되고 나서 입주할 때 가질 수 있는 권리를 말합니다.

 

여기서 입주권의 전제를 살펴보면 '조합원'이 된다는 점 알고 계셔야겠습니다. 

 

한 예로 어느 500세대의 아파트가 재개발되어 새롭게 짓게 되었는데요. 재 건축 되면서 800세대로 세대가 늘어나게 되었습니다.  이럴 때 기존에 살고 있던 500세대는 조합원으로 입주권을 갖게 되고, 나머지 300세대는 분양을 통해서 청약에 당첨된 자가 분양권을 갖게 되는 것입니다.

 

 

분양권과 입주권 차이점

 

분양권

 

분양권은 많은 분들이 알고 계시듯이 초기 계약금 10% 또는 20%만 있으면 청약에 당첨되었을 때 분양권을 가질 수 있는 권리를 갖게 되는데요. 이후 대출을 통해서 중도금이나 잔금 치르기 때문에 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 있습니다.

 

분양 공고가 된 후 3년 후 입주가 시작되기 때문에 사업에 대한 리스크를 따져봤을 때 입주권 보다 훨씬 더 큰 장점을 가지고 있다 할 수 있습니다.

 

 

입주권

 

입주권은 분양권에 비해서 초기 투자금이 비싸게 책정이 되는데요. 그 이유는 입주권에 건물평가액과 프리미엄 등이 포함되어 있기 때문에 분양금보다 훨씬 초기 투자금이 많이 들게 됩니다.

 

이렇게 보았을 때 분양권보다 입주권이 더 비싼 것으로 보이는데요. 하지만 분양가를 비교해 보면 조합원이 훨씬 적게 들고 수익성을 따져보면 분양권보다 입주권이 훨씬 높다는 장점을 가지고 있습니다.

 

 

입주권 장점과 리스크

 

입주권, 즉 조합원 분양가가 수익률이 높다라고 하였는데요. 그럴 수밖에 없는 이유는 사업에 대한 리스크가 있는 큰 단점이 있기 때문입니다.

 

장점

- 일반적으로 입주권은 분양권보다 10~15% 저렴한 가격으로 제공된다.(수익률 증가)

- 선호도가 높은 동·호수가 입주권에 할당된다. 

- 베란다 또는 발코니 무상 확장

 

리스크

아파트 시공 현장이 아무 탈 없이 계획대로 순탄하게 흘러가  완공까지 무사하게 된다면 상관없겠지만 혹시나 어떤 이유에서든 사업이 지연이 되거나 사업비가 추가적으로 발생하게 되면 일반인이 아닌 조합원의 지위이기 때문에 추가 분담금을 부담해야 합니다.

 

또한 인기 있는 아파트가 되어 분양이 잘되고 프리미엄도 붙고 하면 좋겠지만, 만약일반 분양분이 미분양이 나게 되면 그에 대한 리스크 또한 조합원이 떠안게 됩니다.  

 

이렇듯 전체적으로 봤을 때 조합원 분양가가 일반 분양가보다 훨씬 싸게 책정되는 이유는 그에 대한 리스크를 조합원이 안고 가기 때문으로 장·단점을 있다고 보시면 됩니다.

 

입주권 장점과 리스크

 

분양권과 입주권 세금 비교

 

부동산을 취득할 때 내는 취득세, 보유하는 기간 동안 내는 보유세, 그리고 매도를 하게 되면 내게 되는 양도세가 있는데요. 분양권과 입주권은 위의 세 가지가 모두 다르기 때문에 투자 시 주의하여 살펴보셔야 합니다.

 

취득세

 

분양권은 분양을 받고 나서 바로 취득세를 내지 않는데요. 다 완공이 되고 나서 입주를 할 때 토지와 건물분에 한하는 취득세를 내게 됩니다.  

 

입주권은 입주를 받게 되면서 건물은 없지만 토지에 대한 소유권이 생기기 때문에 토지에 대한 취득세를 내고 완공이 돼서 입주를 할 때 이 건물분에 대한 취득세를 내게 됩니다. 

 

 

보유세

 

분양권은 그냥 권리이기 때문에 토지와 건물에 대한 보유세는 내지 않고 비과세에 해당되지만, 입주권은 건물은 없지만 토지에 대한 과세가 해당되기 때문에 보유세를 내게 됩니다. 

 

 

양도세

 

양도세는 분양권이나 입주권이나 세금을 내게 되는데요. 단, 기간에 따른 양도세율이 다르게 적용됩니다. 예를 들어 보유한 기간이 1년 미만이라면 70%, 1년에서 2년 미만이라면 60%, 그 이상이라면 일반 세율을 내게 됩니다.

 

분양권 입주권 세금 비교

 

분양권과 입주권 투자 유의사항

 

분양권과 입주권에 투자를 하기 위해서 세금과 장단점만 따져서 결정할 간단한 일은 아닙니다. 분양권과 입주권 모두 내가 당첨이 되지 않아도 다른 사람 것을 살 수 있는 전매가 또한 가능한데요 

 

이럴 때 분양권의 경우 전매가 제한되는 곳들이 있고 전매에 대한 기간들이 아파트 단지마다 다르기 때문에 만약에 내가 분양권을 산다면 그 현장 그 단지가 전매 제한이 있는지 살펴보셔야 합니다.  

 

입주권의 경우도 전매는 가능하지만 도시 및 주거환경정비법에 명시한 양도 가능 사유에 해당되어야 양도가 가능합니다. 특히 중요하게 살펴보셔야 하는 것이 입주권을 매매하게 되면 해당 조합원으로 유지가 되는지 또한 자격이 유지되는지, 아파트 현장마다 다르기 때문에 명확히 확인해보셔야 합니다.

 

 

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