방공제란? 적용 면제 방법 기준 총정리

방공제란? 적용·면제 기준 총정리

 

내 집마련을 위한 일반적인 주택 구매할 때, 또는 내가 살고 있는 집을 담보로 대출을 이용하고자 할 때, 내가 생각한 예상 한도액보다 낮은 금액으로 책정되어 당황하시는 경우가 발생할 수 있습니다. 자세한 그 이유 확인하세요.

 

 

대출한도의 기준 3가지 고려사항

 

대출 실행 시 대출한도 기준 고려사항으로 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 그리고 방공제 이 3가지를 고려하셔야 하는데요. 간단하게 정리해 보겠습니다.  

 

 

1. 담보인정비율(LTV)

 

대출한도의 기본이 되는 것이 LTV(담보인정비율)인데요. 내가 대출을 받기 위해 담보를 제공 시 그 담보에 대한 자산 가치를 비율로 따져 어느 한도까지 대출이 가능한지 결정되는 기준이라 할 수 있습니다.

 

예를 들어 새 아파트를 분양받아 입주 3개월 전 중도금 및  잔금대출 상환을 위한 주택담보대출 실행 시, 당시 아파트 감정가가(KB 시세) 5억이라 가정하였을 때 LTV가 70%라면 은행에서 5억의 70%인 3억 5천만 원이 대출 한도가 되는 것입니다.

 

 

2. 총부채원리금상환비율(DSR)

 

 

현재 많은 분들의 발을 묶어 대출 실행에  어려움을 주는 것이 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 인데요.  돈을 빌리고자 하는 차주의 상환 능력 대비 원리금 상환 부담을 나타내는 지표로, 대출을 받는 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눠서 산출했을 때 과연 얼마나 갚을 수 있는가의 비율을 보는 것입니다.

 

대출금 미납하여 주택경매시 주택임대차보호법 적용

 

3. 방공제

 

방공제란? 최우선변제 소액임차보증금으로 집을 담보로 대출받은 집 주인이 방을 세 놓은 상태에서 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈때 세입자에게 지급할 보증금을 미리 떼어 놓는다는 개념입니다.

 

소액 임차인을 보호하기 위해 대출금액에서 일정 금액을 공제하는 것을 말하는데요. 만약 대출자가 대출금을 갚지 못하고 주택이 경매에 넘어가게 되었을때 현재 살고 있는 임차인이 우선적으로 임차보증금을 회수할 수 있도록 마련된 제도입니다.

 

다시 말해 은행에서 주택담보대출을 해줬는데 대출을 받은 집주인이 이자와 원금을 갚지 못하게 되면, 결국 그 집이 경매로 넘어가게 되고 누군가에 의해 낙찰이 되면 은행은 빌려준 모든 돈을 1순위로 회수하게 됩니다. 

 

주택임대차보호법에의한 세입자 보호

 

그런데 회수하는 과정에서 현재 살고 있는 세입자가 있다면, 물론 은행에서 회수를 하고도 세입자에게 돌아갈 금액이 있다면 괜찮겠지만, 보통 세입자는 하루아침에 길거리에 나앉을 수밖에 없는 상황에 처하게 되는데요.

 

이러한 상황을 대비하기 위해 정부에서 현재 살고 있는 임차인의 최소한의 보장을 주어 우선으로 임차보증금을 회수할 수 있는 제도를 마련한것인데요 

 

그러하다면 은행에서는 대출이 필요하여 돈을 빌려주었는데! 이자뿐만이 아니라 오히려 원금 회수까지  못하게 되는  상황이 발생하게 되다 보니 은행은 손해를 보지 않기 위해 "방공제" 제도를 도입하게 됩니다. 

 

 

은행의 대안

 

 

방공제 제도 방법이 대출금을 차감하여 지급하는 방법인데요.주택을 담보로 빌리려고 하는 한도 금액보다 실 지급하는 금액을 적게 준다는 것입니다.

 

쉽게 말해 '너가 필요로 하는 금액을 대출해줄께 하지만 전 금액을 모두 줄수는 없어! 혹시 빌린돈을 갚지 못해 경매에 넘어갈수 있으니까 남아있는 세입자에게 돌려줄  일정금액을 차감하고 줄거야! 이것이 담보인정비율(LTV) 금액에서 방공제를 차감하고 지급하는 방식입니다.

 

LTV 금액에서 방공제 차감 지급

 

'방공제'의 차감액은 지역별로 상이한데요. 한 예로 LTV 대출 금액이 최대 3억 원까지 받게 되었을 때, 방공제가 적용되면 지역마다 차감 금액이 다르지만, 서울의 경우 1인당 세입자가 5,500만 원까지 먼저 가져가는 금액을 은행에서 차감하고, 나머  2억지 4천500만 원만 지급해 주게 됩니다.(지역마다 한 명당 최소 2,500~5,500만 원까지 보장)

 

※ 단독주택이나 다가구 주택 같은 경우 원룸과 같이 개별방이 많고 소액 임차인들이 많기 때문에 방공 제할 것이 많아지는데요. 내가 현재 거주하는 이 집을 담보로 대출받으러 갔지만 실상 이것저것 차감되다 보니 대출 금액이 감소할 수 있다는 것 참조하여야겠습니다.

 

 

지역별 방공제 차감액 기준

 

최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 제도로 보증금 기준이 지역별, 상가, 주택인지에 따라 다른데요. 다음 포스팅의 기준표를 확인하시고 대출받는 자금에서 해당 지역 소액임차보증금을 차감하여 실 빌릴수 있는 금액을 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

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▣ 2024년 5월 말일부로 주택임대차신고 유예기간이 종료 됩니다. 앞으로 신고하지 않으면 과태료가 100만원 발생되는데요. 자세한 내용 확인하시고 인터넷으로 간단히 신고하세요.

 

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