신축아파트 주택담보 집단대출 감정가 매우 중요한 이유

신축아파트 주택담보 집단대출의 중요성

 

신축아파트 주택담보대출인 '집단대출' 입주에 앞서 많은 입주자가 집단대출을 신청하게 되는데요. 이때 감정가가 어떻게 책정되느냐에 따라 입주 전 상황이 변경되기 때문에 매우 중요한 부분이라 할 수 있습니다. 내 집마련을 위한 집단대출 감정가에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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기본 주택 가격 결정 방식

 

주택 가격의 결정은 기본적으로 매수자와 매도자 간 거래 시장에 의해 결정됩니다. 다시 말해 매수자와 매도자 간에 정해지는 것이 가격인데요.

 

매수자의 입장에서는 최대한 싸게 사려고 할 테고, 매도자의 입장에서는 최대한 비싸게 판매하려고 할 것입니다. 이렇게 능동적으로 시장에 의해 결정되는 가격도 있지만 공시지가 감정가, KB시세처럼 조사나 감정을 통해 적정가격이 결정되는 가격도 있습니다. 

 

주택 가격 결정 방식

 

적정가격·감정가·감정가액 정의

 

적정가격이란 통상적으로 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 거래가 성립될 수 있는 확률이 가장 높다고 인정되는 가격이라 할 수 있습니다. 

 

감정가란? 감정평가 대상인 물건이 일정 시점에 있어서의 가격이 됩니다. 쉽게 말해 물건 있고, 그 당시 일정시점에  그것을 판단한 가격이 있을 때, 이 가격이 감정평가에 의해 책정이 되는 것입니다.

 

감정가를 결정하는 감정평가는 평가 대상인 물건의 경제적 가치를 일정 시점기준으로 판정하여 그 결과를 화폐액으로 표시하는 행위를 말하는데요. 이러한 감정평가 활동의 결과 도달한 최정 판단의 화폐 표시액이 바로 감정가액이 됩니다.

 

 

감정가 정해지는 방식

 

감정가가 정해지는 방식은 원가방식, 비교방식, 수익방식 등이 있는데요. 현실에서는 '거래사례비교법'을 통해 낮은 가격순, 높은 가격순, 실거래가를 통해 비교를 합니다. 

 

거래사례비교법이란?

거래사례비교법은 우리가 쉽게 온라인을 통해 확인해 볼 수 있는데요. 한 아파트를 예로 낮은 가격순, 높은 가격순, 실거래등을 통한 비교법 이라할 수 있는데요. 이 거래법만 알아도 충분하다 할 수 있습니다.

 

예로 실거래가 이루어지기 전에 많은 사람들이 더 좋은 동과 층은 어디인지 확인하고 그 가격과 내가 보유한 물건, 혹은 내가 관심 있는 물건과 비교하려 할 것입니다.

 

국토교통부 실거래가 공개 시스템 거래사례비교법

 

또한 저층부터 중층, 고층까지의 로열동은 어디이고 가격은 얼마인지 구분하고, 동호수 대비 적정하거나 저렴한 가격은 얼마인지 찾아, 매도자는 적정 가격보다 조금 더 비싼 값을 받기 원할 것이고 매수자라면 적정 가격보다 조금 더 저렴하게 구매하기를 원할 것을 비교하는 이 모든 절차가 거래 사례비교법이라 할 수 있습니다.

 

여기서 가장 큰 중점은 이러한 부분을 결정하는 것이 매수자 우위 시장의 분위기냐 아니면 매도자 우위 시장 분위기냐에 따라 달라질수 있습니다.

 

 

매수자 우위 시장 분위기

 

현재처럼 매수자 우위 시장이라면 매도자는 적정 가격보다 조금 더 싸게 팔려고 할 것이고 그것은 매수자가 선호하는 영역이 되며 그 가격에서 실거래가 체결되는 것입니다.

 

 

매도자 우위 시장 분위기

현재는 매수자 우위 시장 분위기라 할 수 있지만 앞으로 또 어떻게 변할지 모르는 부동산 시장에서 공급 부족으로 이어져 매도자 우위 시장으로 된다면 매수자는 적정가격보다 더 비싸게 주고서라도 사려고 할 것이고 그것은 매도자가 선호하는 영역이 되며 그 가격에서 실거래가 체결되게 됩니다.

 

 

주택담보 집단대출 분류

 

집을 살 때 대출을 받지 않고 구매할 능력이 있다면 좋겠지만 많은 분들이 주택담보대출을 활용하는데요. 주택금융공사를 통한 보금자리론, 디딤돌대출, 신생아특례등의 대출을 받으시는 분이 있고 시중은행에 집단 대출을 받으시는 분들도 있을 겁니다.  

 

 

주택금융공사 집단대출

 

주택금융공사 대출은 DSR이 아닌 DTI를 보기 때문에 소득 대비 대출을 많이 받아야 하는 경우에 이용하기 적합하며 시기와 정책에 따라 시중은행 대출보다 금리가 상대적으로 저렴하다는 좋은 점이 있기 때문에 선호도가 높습니다. 또한 고정금리나 체증식이 있다는 것도 선호되는 이유 중 하나입니다.  

 

시중은행 집단대출

입주시기에 후취담보를 약속하고 진행하는 대출로 은행에서는 대부를 많이 확보할 수 있기 때문에 금리 혜택이나 한도 혜택을 주고 있는데요. 하지만 DSR을 보기 때문에 소득이 부족한 분들이나 기 대출건이 있다면 조금 더 신경 쓰셔야 하겠습니다.

 

▣ LTV, DTI 에 대한 뜻이 햇갈리신다면 너무 쉽게 예를 들어 놓았으니 확인해 보세요

 

참고로 2 금융권의 경우 DSR 제한이 완화되어 있기 때문에 집단대출을 적극 활용하시겠다고 한다면 2 금융권을 알아보셔도 좋을 것 같습니다.

 

 

집단대출 감정가 중요성

 

집단대출은 시장 상황에 따라 감정가를 잘 받을 수 있다는 점이 있는데요. 감정가를 잘 받게 될 때 어떠한 장점이 있는지 예를 통해 알아보겠습니다.

 

▶ MCI 가입 기준 / 단위(백만 원)

   - MCI 가입 유무에 따라 예상했던 대출 실행액이 더 작게 책정되는데요. '방공제'의 영향이 있기 때문입니다. 대출 받기 전 필히 MCI가 무엇인지 또 방공제가 무엇인지 확인하세요

 

주택형	층	공급금액	감정가	유주택자60%	무주택자70%	생애최초 80%
84B	26층	555	638	382	446	510

 

- 위 표를 보시면 84B 타입에 26층, 공급 금액이 5억 5천5백, 감정가가 6억 3천8백으로 공급금액 대비 114%  높은 감정가가 책정되고 각각의 유주택자, 무주택자, 생애최초에 한도 대출금을 확인할 수 있습니다.

 

집단대출감정가 중요성

 

 생애최초 기준 통계

 

   - 생애최초의 경우 최대 5억 1천만 원 한도 대출

   - 공급금액이 5억 5,500만 원

   - 계약금 10% 5,500만 원 기납부

   - 중도금 유이자 약 3,000만 원 추가 납부 필요

 

※ 공급금액(5억 5,500만 원) + 중도금 이자(3,000만 원) - 계약금(5,500만 원) - 생애최초대출한도(5억 1천만 원)를 계산하게 되면 추가로 들어가는 돈은 2천만 원 밖에 되지 않으며 2천만 원으로 내 집 마련이 되는 셈입니다. 

 

그러면 실제로 내 현금이 들어가야 하는 금액은 계약금(5,500만 원)과 부족한 금액(2천만 원)을 합한 7,500만 원 그리고 여기에 추가 취득세가 있지만 생애최초의 경우 취득세가 면제가 됩니다. 

 

원리금 상환

 

5억 1만 원을 대출하게 되면 이에 대한 원리금 상환을 해야 되는데요. 집단대출의 경우 체증식이 없기 때문에 원리금균등방식을 선택하시게 되고 차주에 나이에 따라 다르겠지만 최대 50년을 상환기간으로 적용할 수 있습니다.

 

- 30년 상환 기준 원리금 예

적요	금액	비고
대출한도 금액	510,000,000원	입력값
상환기간	360개월(30년)	입력값
연 이자율	3.8%	고정금리
월원리금상환액	2,376,382원	대출금액 / (대출기간 - 거치기간)
총 이자액	345,497,696

 

 

- 1회 차 상환 테이블

상환원금	이자액	납부액	잔액
761,382원	1,615,000원	2,376,382원	509,238,618원

 

※ 주택담보대출 실행 금리가 대략 3% 중후반에서 변동한다고 보았을 때 5억 1만 원을 30년 동안 3.8%의 금리로 원리금균등 상환을 실행하면 월 상환액은 238만 원이 되는데요.

 

적은 금액이 아닌 맞벌이 부부라면 한쪽 월급은 이자 납부로 나간다고 봐야 할 것 같네요. 추가로 1년 거치를 하게 되면 12개월 동안은 이자만 납부하면 되므로 1,615,000원이 됩니다.

 

 

생애 최초 감정가 결론

 

생애 최초로 집을 마련하는 데 있어서  감정가를 잘 받은 단지의 집단대출을 이용하게 되면 들어가는 현금은 최소화되고 원리금 상환으로 탱킹을 하는 있을 수 없는 일이 일어나게 되는 겁니다. 그러니 감정가가 얼마로 책정되느냐가 정말 중요한 핵심이 되는 겁니다.

 

일반적인 경우에 기축단지를 매수한다고 하면 감정가가 아닌 매매가격이 KB시세를 기준으로 하게 되는데요. 근데 시장이 안 좋거나 단지의 상품성이 나쁜 경우에는 신축 단지의 감정가 역시도 분양가를 기준으로 나오게 되는 경우가 있는데요.

 

책정 감정가 대비 부족한 현금 준비하기

 

이렇게 되면 들어가는 현금은 주택 가격의 약 30%가 되고 미처 현금 준비를 하지 못하신 분들은  빠른 시일 내에 '보금자리론'을 통해 추가 대출을 알아보시든 방안을 찾아야 되겠습니다. 

 

지금까지 생애최초 80%를 기준으로 설명드렸는데요 유주택자 60%, 무주택자 70% 의 경우 더 많은 현금이 준비되어야 한다는 점 유의하시기 바랍니다.

 

 

▣ 디딤돌대출을 계획하고 계시다면 기금e든든 사전자산적격심사 승인을 받으셔야 합니다. 신청 방법과 부적격시 이의 신청 방법 확인하세요.

 

신축분양아파트 디딤돌대출 사전자산적격심사 신청방법 이의신청하기

 

 

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▣ 신규분양아파트 입주후 인터넷 전입신고 5분만에 끝내기 

 

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